Newsroom

Torna alla Newsroom

La Crisi Demografica e il Mercato Immobiliare di Genova: Una Prospettiva Scientifica di Rocco Galimi, Agenzia Immobiliare "Vendere Casa – Rocco Galimi"

di Rocco Galimi
20-06-2024

La crisi demografica di Genova ha determinato un declino continuo della popolazione dagli anni '60, scesa sotto i 570.000 abitanti. Questo calo, combinato con un surplus di abitazioni, ha causato una diminuzione significativa del valore degli immobili, che dal 2010 al 2020 hanno perso circa il 55%. La situazione è peggiorata negli ultimi anni a causa dell'aumento dei tassi di interesse e dell'inflazione. Mentre altre città italiane hanno beneficiato di bassi tassi di interesse, Genova ha visto un modesto incremento delle transazioni immobiliari, ma un ulteriore calo dei valori. Il mercato immobiliare genovese è fortemente influenzato dalla demografia, richiedendo strategie a lungo termine per essere affrontato efficacemente.

Nel panorama immobiliare odierno, una delle domande che mi viene posta più frequentemente è se il mercato immobiliare scenderà come se ci fosse una forza magica a influenzarne l'andamento. È importante chiarire che non esistono forze magiche nel mercato immobiliare; ciò che guida l'andamento dei prezzi è la legge della domanda e dell'offerta, applicata al contesto specifico della zona di interesse. In questo articolo, intendo fare luce su questo fenomeno, focalizzandomi sulla situazione di Genova, città in cui opero dal 2014.

Genova e la Liguria stanno affrontando un inverno demografico che si è protratto per decenni. Già dagli anni '60, Genova ha iniziato a perdere abitanti, un declino demografico che è proseguito ininterrottamente per oltre 50 anni. Nonostante questa tendenza, la costruzione di nuove abitazioni è continuata fino agli anni '70, creando un surplus di offerta rispetto alla domanda.

Per comprendere meglio, consideriamo i dati: negli anni '60, Genova contava oltre 800.000 abitanti. Oggi, il numero è sceso sotto la soglia critica dei 570.000, con una perdita di circa 4.000 abitanti all'anno. Questo declino è accentuato dal saldo naturale negativo tra nascite e morti, una tendenza che indica una città in progressiva estinzione demografica (fonte: Repubblica, 24 ottobre 2023 e 28 settembre 2023).

A differenza di altre città italiane, Genova non ha beneficiato appieno del periodo di tassi d’interesse storicamente bassi degli ultimi dieci anni. Mentre città come Milano, Firenze, Roma e Bologna hanno visto un incremento delle transazioni e dei valori immobiliari, Genova ha registrato solo un aumento del 7% delle transazioni, mentre i valori immobiliari hanno continuato a scendere. Questo fenomeno è strettamente legato alla crisi demografica: la domanda di abitazioni, pur stimolata dai bassi tassi di interesse, non è riuscita ad assorbire lo stock di immobili invenduti.

Dal 2010 al 2020, gli immobili a Genova hanno perso circa il 55% del loro valore. Questo declino è stato ulteriormente aggravato dall’aumento dei tassi d’interesse e dell’inflazione negli ultimi due anni, riducendo la capacità di mutuo delle famiglie e aumentando il costo della vita. Di conseguenza, le banche sono diventate più restrittive nel concedere prestiti, consapevoli della situazione economica difficile delle famiglie genovesi (fonte: Liguria Business Journal, 6 giugno 2022).

Quest'anno, le transazioni immobiliari sono diminuite di un ulteriore 11%, con una conseguente riduzione dei valori immobiliari di circa il 10%. Sebbene i tassi d’interesse e l’inflazione possano essere gestiti e controllati nel tempo, la crisi demografica richiede piani strategici a lungo termine, spesso trascurati dalla politica focalizzata su promesse elettorali a breve termine (fonte: Repubblica, 24 ottobre 2023 e 28 settembre 2023).

Gli stipendi in Italia non crescono da molto tempo e Genova si posiziona tra le città più care del paese. Nonostante i numerosi progetti in corso, recuperare la popolazione perduta richiederà decenni di benessere, un obiettivo difficile da raggiungere nel contesto di un mondo globalizzato e instabile. La crisi demografica rimane quindi il fattore principale che incide sul mercato immobiliare genovese (fonte: Repubblica, 28 settembre 2023).

L'inflazione, inoltre, ha un impatto significativo sul valore degli immobili. Come sottolineato da un articolo su Econopoly del Sole 24 Ore, l'inflazione tende a far crollare, e non a salire, il valore delle case. Questo perché l'aumento dei tassi di interesse, necessario per contrastare l'inflazione, rende i mutui più costosi e riduce la domanda di abitazioni (fonte: Econopoly, 22 febbraio 2022).

In conclusione, per affrontare le sfide del mercato immobiliare a Genova, è cruciale riconoscere il ruolo determinante della demografia. Solo attraverso una comprensione scientifica della domanda e dell’offerta possiamo sperare di sviluppare strategie efficaci per il futuro.

Il mio consiglio per chi deve vendere casa, soprattutto per chi ha delle seconde case vuote, è quello di comprendere questa situazione legata alla demografia e di vendere oggi. Smobilizzare il capitale immobilizzato nell'immobile oggi permetterà di ottenere un guadagno, mentre fra sei mesi o un anno, quando i vicini venderanno a prezzi più bassi, sarà troppo tardi. Purtroppo, i valori immobiliari sono destinati a crollare ulteriormente.


Scarica l'immagine

Contatta l'autore

Rocco Galimi

Per contattare l’autore scrivi a: redazione@notiziabile.it

www.roccogalimi.it

Share

Questo sito web utilizza i cookie

Questo sito utilizza cookie tecnici e funzionali per migliorare la tua esperienza di navigazione. Con il tuo consenso vorremmo attivare cookie di analisi e prestazione, con finalità di analisi e di marketing, allo scopo di migliorare la tua esperienza di navigazione e di mostrarti prodotti e servizi di tuo interesse. Puoi modificare queste impostazioni in qualsiasi momento nella pagina delle condizioni sui cookie. Nella stessa pagina troverai informazioni circa il responsabile della gestione dei tuoi dati, il trattamento dei dati personali e le finalità di tale trattamento.

Imposta le tue preferenze sui cookie

Seleziona la tipologia di cookie che desideri attivare
Tecnici
Terze parti: Statistiche + Marketing